“韩国楼市崩了”，这则消息在近段时间频繁进入视线，报道说，首尔的房价暴跌30%，其他地区40%，成交量直接掉了七成。上一次韩国的楼市热度，还是在房价接连上涨，一度飙升到一平方米15万人民币高价的时候，现在一对比，我们只能感叹“苍天饶过谁”。

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其实，房价有升有降，符合经济规律，无可厚非。

但是这一次韩国楼市的崩盘，大众都将矛头指向韩国最具特色的“全租房制度”。

这个租房制度是这样的玩法：租客只需要付房价的50%-80%给房东作为押金，租期一般都是两年。两年间，租客无需支付另外的租金，租期到了，房东返还押金。但是租房的人一般拿不出这么多的钱，就选择向银行贷款，其中的利息由租客偿还。

这里面的利息和正常月租房的价格相比，租客更青睐全租房模式，而房东和银行都会得到一笔额外的收入。在他们看来，这是一场三赢的局面。

由此，这就形成了一个循环。房东会买更多的房来赚取利益，从而推动房价。租客因为房价高昂只能在房东那里租房，而房东拿着租金又会加入买房的行列。

这也是韩国房价在过去五年居高不下的原因。

在我们看来，这种经济模式能够运行起来，是不能够理解的。

低利率的话，这种模式无疑是受人青睐，但是利率一旦升高，这个模式就是一个炸弹。

美国在去年至今，就不断地在加息，而韩美之间的利率幅度不能相差过大，也只能跟着加息。这就直接导致租客贷款的利率上涨，那么，这种租房模式的成本就变大了。租客会回归常规的租房模式，但是房东还面临着巨额房贷。为了尽快还款，房东只能卖房，房东不止一个，又想迅速卖出，只能降价。

据统计，有房东在首尔拥有几百套，甚至是几千套房，这样的疯狂，最终只会遭到更严重的反噬。

韩国现在的局面就是租客背上沉重的贷款，房东无力偿还选择跑路，整个楼市面临崩溃。

“空手套白狼”，白狼因为数量少来衬托收获丰富，可我们也要想想，为什么是“狼”，收获背后又是存在一个什么样的风险？

同样的道理，韩国热脸贴美国，最终又能得到什么？

这几年，韩国充当美国的“马仔”，鞍前马后，沾沾自喜。前段时间，韩国宣称自己将加入G7，日本当即就下场否定，美国对此也表示成员数量没有变化。

另外，美国搞“去风险”，韩国半导体产业首当其冲，舍弃中国的市场。紧接着，出口量和进口额下滑，贸易逆差还在继续。他自诩“发达国家”，近一年的经济下跌也很“可观”。

中韩两国的产业重合度又较高，韩国失去的又何止是中国市场。

表面上看，韩国和美国的关系紧密无间，实则是韩国在为美国做嫁衣而已。

韩国希望从中美博弈中获益，稳固自己在亚洲的地位，可是，一个对自己国家没有主权的政治权利，又将怎么走出强国之路？

韩国楼市崩盘不假，经济环境不稳定是事实，全租房制度弊端的影响也在，可是归根究底，最大的原因不是韩国低姿态外交，从美国那里妄想获利的贪婪吗？

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